はじめまして、不動産投資歴7年のRinnと申します!
都内でオフィスワーカーとして働く一方、名古屋に1棟アパートを所有してリモートで兼業大家をしています。
不動産投資って忙しいサラリーマンには無理でしょ…?
手元資金が少ないし、借金して不動産投資しても大丈夫かな…?
そんな風に思いませんか?
ごくごく普通のアラフォーOLが、サラリーマンとして働きながらリモートで不動産経営をしているリアルな現状をお伝えします。
これから投資を始めたい人に、「不動産も選択肢のひとつ」になれば…と思い、ブログで発信していきます。
私の経験が参考になれば嬉しいです♪
東京で名古屋の不動産に投資しているRinnってどんな人?
東京で夫と息子、3人暮らしのごくごく普通のアラフォーOLです。
いまは共働きなので、余裕があると思われるかもしれません。
しかし、大学時代に奨学金を借りていたので、社会人になってからは「奨学金返済」というマイナスからのスタートで、潤沢な資金はありませんでした。
こんな借金スタートの私でも不動産投資はじめられました!
きっかけはマイホーム!住宅ローンがあっても不動産投資はできた
意外に思われるかもしれませんが、はじめての不動産購入は独身時代のマイホーム(戸建て物件)でした。
実は、独身女性が家を購入するのは金融機関の融資が下りづらい印象でした。ローンを組む際に「結婚」や「仕事」について、いろいろと質問されて少しイヤな気分になりました。
そこまでして独身時代にローンを組もうと思ったのは、高校3年生の12月に両親が離婚し、1人で3人の子ども(私と弟2人)を育ててくれた母に親孝行をしたいと思ったからです。
両親が離婚してからしばらくは賃貸暮らしでしたが、私が27歳の時に母と親子リレーローン*を使い、マイホーム(戸建て)を購入しました。
*親子リレーローン:先に親がローンを払いはじめ、親が働けなくなった時に子どもがローンを引き継ぐ仕組みです。
団体信用生命保険は親が加入するので、親が亡くなった場合はローンがなくなります。
子どもが先に亡くなってしまうと、ちょっと大変ですね‥。
住宅ローンがあるのに、さらにローンって組めるんですか??
住宅ローンを抱えていても、アパートローンを組めたよ。
マイホームを購入する際、たくさんの不動産会社や建築会社、住宅展示場を訪問しながら間取りを考えるのがすごく楽しかったです。
マイホームを購入したあとも趣味の一環で間取りをみたり、シュミレーションをしたり、1,000軒以上の不動産物件を見続けてきました。
そこから「不動産投資」の勉強をはじめ、今に至ります。
実は、女性にこそ現物の不動産投資はオススメ!
女性に現物の不動産投資がおすすめな理由は次の5点です。
- 結婚や育児中でも時間に縛られず「マイペース」に取り組みやすい。
- 男性よりも寿命が長く、老後の不安感が強い。
- 男性よりも「貯蓄率が高い」ので、頭金が用意しやすい。
- 日本政策金融公庫で、女性だけが受けられる「特別な融資」がある。
- 細やかな気づかいができるので、男性にも女性にも好まれる物件管理ができる。
くわしくは、 こちら【30代~40代女性に「現物不動産投資」がオススメな理由5選】 をご覧ください。
男性はもちろんですが、女性にこそ現物不動産投資はオススメです!
「不動産投資」は大きく分けて3パターン
ひとくちに不動産投資といっても大きく分けて3種類あります。
- REIT(リート):投資家から集めたお金で不動産を運用。配当株式市場で売買される。
- 小口化商品:1つの物件を複数人で持ち分を分けて所有し、分配金をもらう。
- 現物不動産:不動産を自分で購入し、運用・管理する。
別の記事でくわしくご紹介しますが、[1]<[2]<[3]の順番で必要な元手や難易度が高くなる傾向があります。
私自身は3種類ともチャレンジしましたが、[3]現物不動産が一番性に合っていると感じています。
どれも一長一短ありますので、自分の投資スタイルや目的にあった商品を選べるように、選択肢を増やしていくのがオススメです。
3種類の特徴やメリット・デメリットは、別の記事でくわしく説明します。
まずは小口化商品やREIT(リート)を購入
マイホーム購入後に、不動産投資の勉強を始めました。
REIT(リート)は、株式市場で株と同じように購入できるので、証券口座があれば始められます。
売却時も株式市場で取引ができるので、流動性が高く、購入から売却までのハードルは低いです。
すでに株などの投資経験がある人は、REITはすぐに始められる不動産投資です。
一方、現物不動産については購入も売却も時間がかかるので、「本当に良い物件なのか?」を見極める目が必要です。
不動産投資を勉強をすればするほど、物件に対する理想が上がってしまい「これだ!」と思うような良い物件には出会えませんでした。
そこで現物不動産を購入するまでに、勉強も兼ねて「小口化商品」も購入してみました。
この「小口化商品」は、物件を複数人で購入し、持ち分比率に応じて株やREITのように分配金がもらえるだけなので、手間ひまはかかりません。
しかし「自分で不動産経営をしている!」というような実感は得られず、あまり面白みが感じられませんでした。
小口化商品については、別記事でくわしく説明しますね。
東京在住なのに名古屋の新築アパート1棟を購入!
私は東京在住ですが、愛知県 名古屋市に新築アパートを1棟(6室)購入しました。
この物件の投資歴は約4年です。
東京在住なのに、なぜ名古屋に不動産投資しているの…?
名古屋に新築物件を購入した理由は…
- 地震大国の日本において、物件の所在地を分散させてリスク分散したい。
- 中古は物件の状態が1軒1軒同じものがなく、物件の状態によって難易度がちがう。
- 成熟している都市よりも、今後成長が見込める都市に投資したい。(インカムゲインではなく、キャピタルゲイン狙いの投資戦略)
*インカムゲイン:資産をもっている間に得られる収益のこと
*キャピタルゲイン:資産を売却した時に得られる収益のこと。
という3点で名古屋を選びました。
私が考える不動産投資のおすすめ地域は別の記事でくわしく紹介しますね
中古じゃダメ?新築物件の魅力とは…?
新築のメリットは、
- 大規模な補修が不要(不具合が少ない)
- 入居がつきやすい(10年くらいは入居者がつきやすい)
- 長期のローンが組みやすい
という点が私にとっては魅力的でした。
新築は、すぐに大きなメンテナンスがいらないので安心です
サラリーマンでもできるの?リモート兼業大家って何?
東京に住んでいて、大阪や名古屋などの遠方に不動産を所有する場合、日々の清掃や入退去者の管理・募集はすべて管理会社に委託し、リモートで経営するスタイルしかできません。
「経営」というと難しく聞こえますが、不動産経営は日常業務がほとんどありません。
不動産投資で私がやっていることは、主に次の6点です。
- 入居者へのお礼状(入居ごと)
- 清掃状況のチェック(月1回)
- 退去者へのアンケート(退去ごと)
- 新規募集の賃料決定(退去ごと)
- 特別な補修やメンテナンスが必要なときの対応(年1回程度)
- 確定申告(年1回)
…ですので、1カ月の稼働時間は1時間にも満たないくらい短いです。
忙しいサラリーマンにもピッタリですね♪
アパートの不動産投資って儲かるの?利回りはどれくらい?
現物の不動産投資は、元手が数十万円から数千万円必要です。
そのためキャッシュフロー*が大きく、入ってくるお金も多いのですが、出ていくお金も多く、実は手残りは意外と少ないです。
*キャッシュフロー:入ってくるお金と出ていくお金の流れで、「手元に残るお金」のことをいいます。
ご参考までに、私が所有する名古屋のアパートの年間収益をざっくりご紹介します。
ー収入(入ってくるお金)-
- 賃料:約430万円/年
不動産投資は、税金や管理費など支出に加えて、空室が多くなると、貯金を切り崩さなければならないこともありますので注意!
ー支出(出ていくお金)ー
- 不動産取得税:約80万円(取得時の1回だけ)
- 固定資産税:約30万円/年(所有している間は毎年発生)
- ローン返済:約270万円/年
- 管理費(定額リフォーム代・消防保守費など):約90万円/年
- 経費(旅費・書籍・通信費など):約20万円/年
ー利益・利回りー
- 想定利回り:6.8%(初年度は約40万円の赤字。翌年以降は約20万円の黒字。)
- 表面利回り:6.8%(ほぼほぼ満室経営できていたため)
- 実質利回り:0.3%
ー想定利回り-
- 意味:物件が満室の時にはどの程度家賃が見込めるか?
- 計算方法…満室時の年間の家賃収入÷物件の購入価格×100=想定利回り(%)
ー表面利回りー
- 意味:物件購入価格に対して、程度の家賃が見込めるか?
- 計算方法…年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100=表面利回り(%)
ー実質利回りー
- 意味:経費も含めた購入価格に対して、どの程度家賃が見込めるか?
- 計算方法…(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り(%)
実は、これでも少しずつ賃料を値上げしています。
賃料アップのコツについては、別の記事でくわしくご紹介しますね!
現物不動産投資が一番面白い!と感じた理由
私の不動産投資スタイルは、利益追従型の単なる投資目的ではありません。
私は、現物不動産の魅力はなんといっても「社会貢献度」だと感じています。
スキルもないごくごく普通のOLの私でも不動産経営を通じて
入居者さんの「人生」を支えられる!
と実感でき、サラリーマン生活では味わえない喜びがあります。
私は自分が経営しているアパートで暮らす人が、少しでも快適な生活を送れるように工夫をしながらの投資を楽しんでいます。
物件に恵まれているおかげで、退去者がでても3~4か月以内には新しい入居者が決まる状況です。
遠方に住んでいるため、自分で物件のメンテナンスはできませんが、それが入居者さん・管理会社とちょうどよい距離感を保てている理由なのかもしれません。
今までトラブルはありません。
騙されるな!不動産物件を探すときの要注意ポイント
実際に私が言われて、「それは違うんじゃないかな?」と思った営業トークを披露します。
なぜ、ダメなのか?ということは、別記事でそれぞれくわしく説明します。
騙されるな!「毎月赤字でも生命保険料のかわりと思えば…」はウソ!
毎月赤字でも、生命保険を払っていると思えばお得です。長生きしても、ローンが終われば丸々利益になりますよ
それは…絶対お得じゃない!!
「生命保険料のかわりになる」というのは、よくあるセールストークです。
たしかに万が一のことがあった場合は、団体信用保険が適用され、ローンがなくなるので「生命保険」のようなイメージがあります。
ただし、「生命保険料のかわりになる」ことだけをウリにした物件は、ろくなものがありません。
騙されるな!「アパート1棟6室と1Rマンション×6室はリスクが一緒ですよ」
アパート1棟で6部屋持つのも、いろんな場所のワンルームを複数持つのも空室リスクは一緒ですよ。売却のしやすさを考えたら、ワンルームのがオススメですよ。
ワンルームは、空室リスク以外にもワナがいっぱいあるよぉ…
空室リスクだけを考えると、「1棟のアパートで6部屋」と「ちがう物件の1室×6部屋」は同じように見えるかもしれません。
しかし…
- 管理費の滞納リスク
- 修繕積立問題
- 共有部などの管理状況
などなど…分譲ならではのリスクもあります。
そのリスクを説明せずに勧めてくる営業さんとは、距離を置きたいですね。
本ブログの目的|不動産投資のリアルな現状を伝える
このブログでは、現役リモート不動産投資家の私Rinnが、不動産投資に興味を持っている人に丁寧にわかりやすく解説していきます。
不動産投資のリアルな現状を誰にでも(小学生にでも!)わかるように、後輩ちゃんと後輩ちゃんの夫に説明していくスタイルでご紹介していきます!
政府が「貯蓄から投資へ」と大号令をかけているので、波に乗り遅れないようにしたいですよね。
でも何からはじめたらいいかわからないよ~
そんな人にすこしでも役立つように、不動産投資をわかりやすく解説します。
少しでも興味を持ってくだされば嬉しいです。
Twitterではブログよりも早く、経験談や新情報を発信中!ぜひフォローお願いします。